용적률과 건폐율, 부동산의 진짜 가치를 결정짓는 숫자들

부동산 기사만 보면 나오는 단골 키워드 두 개.
"이번에 용적률 250%까지 풀린대!"
"건폐율 덕분에 마당이 넓게 빠졌어~"

이게 다 무슨 말인지 모르겠다고요? 걱정 마세요.
용적률과 건폐율, 이 둘만 제대로 알면 부동산 보는 눈이 확 바뀝니다. 건축 공부 안 해도 OK!
오늘 이 글 하나면 깔끔하게 정리해 드릴게요 

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 1. 용적률이란?

**용적률(容積率)**은 말 그대로 ‘용적’, 즉 공간을 얼마나 썼는지를 백분율(%)로 나타낸 수치예요.
쉽게 말해서, 대지 위에 전체 몇 층까지 건물을 지을 수 있는가를 나타내는 지표죠.

- 공식:

용적률 = (건물의 총 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100

 예시
100㎡짜리 땅에 1 층당 50㎡ 건물을 3층 지었다면?

→ 바닥면적 합계 = 50㎡ × 3 = 150㎡
→ 용적률 = (150 ÷ 100) × 100 = 150%

이렇게 계산됩니다.

- 왜 중요하냐면?

건축을 할 수 있는 최대 면적을 제한하기 때문에,
재건축·재개발 가능성, 분양 수익성, 지역 개발 밀도 등에 직접적으로 영향을 줘요.

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2. 건폐율이란?

**건폐율(建蔽率)**은 대지에 얼마만큼의 땅을 건물로 덮었는가를 나타내는 비율이에요.
이건 땅에 ‘건물 그림자’가 어느 정도 드리워지는지를 보는 수치라고 이해하면 쉬워요.

-  공식:

건폐율 = (건물의 1층 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100

 예시
100㎡ 대지 위에 60㎡짜리 1층 건물을 지었다면?

→ 건폐율 = (60 ÷ 100) × 100 = 60%

즉, 땅의 60%는 건물로, 나머지 40%는 마당, 주차장, 정원 같은 열린 공간이 되는 거죠.

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3. 왜 둘 다 중요한가?

용적률은 "하늘로 얼마만큼 올라갈 수 있는지",
건폐율은 "땅을 얼마나 덮을 수 있는지"를 의미해요.

즉, 건폐율은 수평적 제한,
용적률은 수직적 제한이라고 볼 수 있어요.

건폐율이 낮으면?
→ 건물은 작아지지만 정원이 넓거나 마당이 생겨요.
→ 고급 주택지에 많은 이유.

용적률이 높으면?
→ 층수를 더 높일 수 있으니 건물을 크게 지을 수 있죠.
→ 도심의 고밀도 아파트나 오피스텔이 그런 경우.

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4. 지역마다 다른 용적률·건폐율 기준

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역에 따라 기준이 달라져요.

- 예시 (법적 기준):

용도지역건폐율용적률

 

제1종 전용주거지역	50%	100~200%
제2종 일반주거지역	60%	150~250%
상업지역	80~90%	800~1300%
공업지역	70%	400~1000%

물론 지방자치단체 조례에 따라 조금씩 다를 수 있어요!

 

 5. 실제로 어떻게 적용될까?

예를 들어 볼게요.
부산 해운대에 300㎡ 대지가 있어요. 여긴 상업지역이라 **건폐율 80%, 용적률 1000%**까지 허용된다고 가정하면?

• 건물 바닥면적 최대 = 300㎡ × 80% = 240㎡
• 총 연면적(지을 수 있는 전체 면적) = 300㎡ × 1000% = 3,000㎡
  → 그럼 이론상 240㎡짜리 건물을 12~13층 정도까지 올릴 수 있다는 말이죠!

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 6. 용적률과 건폐율이 높으면 무조건 좋은 걸까?

꼭 그렇진 않아요.
도심 밀도는 높아지고, 일조권, 조망권, 통풍, 주차문제 등이 생길 수 있어요.
그래서 일부 고급 주거지는 오히려 건폐율 낮고, 용적률도 적당한 것을 선호해요.
"집값 = 건축 규모"가 아니라, 쾌적성 + 희소성이 결합된 결과인 거죠.

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🔮 7. 앞으로의 전망

최근엔 ‘도심 고밀 개발’이 대세예요.
서울, 부산 등 대도시는 주택 공급을 위해 용적률 완화 정책이 추진되고 있어요.
예를 들어 서울의 재개발지구들은 종종 300~400%까지 인센티브를 받기도 하죠.
반면, 자연친화형 도시 개발에선 건폐율과 용적률을 낮게 유지하는 추세도 있어요.
즉, ‘도심은 위로 위로!’, ‘외곽은 여유롭게!’가 흐름입니다.

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마무리하며

용적률과 건폐율은 숫자 몇 개로 끝나는 개념이 아니에요.
이 두 수치는 도시의 미래 모습, 내가 살 공간의 질,
그리고 부동산의 수익성을 좌우하는 중요한 기준이 됩니다.

이제 어디 가서
“여긴 용적률 몇 프로죠?”
“건폐율 때문에 마당이 넓어요~”
이런 대화, 자신 있게 할 수 있겠죠?